El problema de l’accés a l’habitatge s’ha convertit en la principal preocupació de la població a Espanya, segons l’última enquesta del CIS. Tant els preus de compra com, sobretot, els de lloguer, han assolit màxims històrics, superant fins i tot els nivells previs a la bombolla immobiliària de 2007.
Aquesta situació ha generat un intens debat polític, acadèmic i mediàtic, sovint dominat per diagnòstics aparentment simples que no sempre reflecteixen la complexitat real del fenomen. Una part significativa del discurs atribueix l’encariment de l’habitatge a un dèficit d’oferta: no es construeixen suficients habitatges per al nombre creixent de llars, de manera que n’hi hauria prou amb edificar més perquè els preus baixessin. O no?
Les famílies i l’habitatge no creixen alhora
Segons l’anàlisi i els resultats d’un estudi publicat recentment, és cert que el nombre de llars ha crescut de manera notable en els darrers anys, impulsat principalment per la immigració i pels canvis en les estructures familiars. La construcció d’habitatge nou no ha seguit el mateix ritme. Però centrar-se exclusivament en aquesta dinàmica conjuntural pot conduir a un diagnòstic incomplet. Espanya presenta un clar superàvit estructural d’habitatges respecte al nombre de llars. Entre 2011 i 2021, el parc d’habitatges va créixer en prop de 960 000 unitats més que les llars. Això genera una diferència superior als vuit milions d’habitatges. D’aquests, gairebé quatre milions estaven buits segons l’INE, cosa que representa el 14,4 % del parc, molt per sobre del llindar del 5 % que la majoria d’estudis considera funcional.
Aquest “stock residencial”, acumulat sobretot durant el cicle expansiu anterior a la crisi financera, relativitza la idea d’una escassetat generalitzada. El problema principal no és quants habitatges existeixen, sinó com es distribueixen, per a quins usos es destinen i qui hi pot accedir. A més, l’encariment de l’habitatge no és un fenomen exclusiu d’Espanya. A la darrera dècada, els preus residencials han augmentat de mitjana un 53 % a la Unió Europea, incloent-hi països amb alts nivells de construcció. Resulta poc creïble pensar que tots ells pateixin simultàniament un dèficit estructural d’oferta.
El mercat immobiliari no funciona com la resta
La idea que augmentar l’oferta redueix automàticament els preus respon a una visió idealitzada del mercat immobiliari. Aquest mercat és rígid, fortament segmentat, dependent de la localització i amb un component especulatiu molt rellevant. L’experiència espanyola de finals dels anys noranta i primers dos mil és il·lustrativa: mai s’havien construït tants habitatges ni urbanitzat tant sòl, i, malgrat això, els preus no van deixar de créixer fins a l’esclat de la bombolla. La producció massiva no va abaratir l’habitatge, sinó que va alimentar dinàmiques especulatives amb greus conseqüències econòmiques i territorials.
Tal com explica David Harvey amb el símil de la ciutat com un “teatre”, els preus urbans s’organitzen segons la qualitat de la localització. Les millors “localitats” es liciten primer i només hi accedeixen les rendes més altes; la resta de la població es desplaça progressivament cap a ubicacions pitjor situades. En aquest context, la política de quantitat té un impacte molt limitat sobre l’estructura de preus. Quan millora la demanda solvent, els preus de les localitzacions més qualificades tendeixen a pujar, fins i tot en escenaris de forta producció d’habitatge.
Un argument afí atribueix l’encariment a la manca de sòl edificable. No obstant això, Espanya ha estat un dels països europeus amb major consum de sòl en les darreres dècades, amb un model urbà extensiu que ha generat elevats costos ambientals i socials. La liberalització del sòl no va contenir els preus, sinó que va contribuir a inflar-los. El problema no és la quantitat de sòl, sinó el model urbà adoptat. El repte actual passa per regenerar la ciutat existent, reutilitzar sòls ja urbanitzats i avançar cap a un desenvolupament més compacte, resilient i sostenible.
Sempre hi ha manca d’habitatge social
On sí que existeix un ampli consens és en la insuficiència històrica de l’habitatge social. Malgrat les reserves obligatòries de sòl establertes des dels anys noranta i reforçades per la Llei de Sòl de 2008 i la Llei d’Habitatge de 2023, la producció d’habitatge protegit ha estat sistemàticament baixa, especialment en períodes de bonança. Aquesta manca té efectes profunds, ja que l’habitatge social no només garanteix l’accés a les llars amb menys recursos, sinó que actua com a mecanisme regulador del conjunt del mercat.
Cal reforçar l’habitatge social en sòl urbà, especialment als centres, al sòl urbà consolidat; amb reserves obligatòries del 20 o 30 % del sostre edificable, i garantir el seu caràcter permanent, evitant la desqualificació de l’habitatge protegit.
El paper del lloguer
Finalment, el mercat del lloguer ha esdevingut central, però amb nivells d’esforç econòmic molt superiors a la mitjana europea. La Llei d’Habitatge de 2023 ha introduït instruments com les zones tensionades i els índexs de preus. Malgrat les crítiques, l’evidència disponible no confirma els escenaris catastrofistes, com mostra el cas de Navarra, on els lloguers han disminuït en les primeres fases d’aplicació. Aquestes mesures només seran efectives si es combinen amb una regulació estricta del lloguer turístic i de temporada.
L’accés a l’habitatge no pot abordar-se exclusivament des del mercat. Construir més pot ser necessari, però no de qualsevol manera ni en qualsevol lloc. La prioritat ha de ser construir més habitatge social i regular el lloguer. En definitiva, no es tracta de construir més habitatge sense més, sinó de construir més habitatge protegit.
Aquest article va ser publicat originalment a The Conversation. Llegiu l’ original.
