Mentre els lloguers es disparen i milers de famílies tenen dificultats per trobar un lloc on viure, Espanya acumula prop de quatre milions d’habitatges desocupats. Una paradoxa que genera interrogants en un país on la construcció de nous pisos es presenta com una de les principals solucions a la crisi de l’habitatge.
Persones que busquen desesperadament un sostre i milions d’habitatges que continuen buits. Espanya presenta una paradoxa immobiliària espectacular. Segons l’últim cens de l’Institut Nacional d’Estadística (INE), al país hi ha 3,8 milions d’habitatges considerats buits, és a dir, el 14,4% del parc immobiliari. Dit d’una altra manera, gairebé un de cada set habitatges està desocupat.
Aquestes dades, procedents del cens del 2021, tornen a situar-se al centre del debat sobre la crisi de l’habitatge. En lloc d’apostar únicament per la construcció de nous edificis, Espanya hauria de començar per reincorporar al mercat una part del seu immens parc immobiliari sense utilitzar. Una proposta que pren una rellevància especial després que els desnonaments de Maricarmen a Madrid i d’Olga a l’Hospitalet de Llobregat, prop de Barcelona, hagin revifat les tensions al voltant de l’accés a l’habitatge.
Espanya ja disposa d’un dels parcs d’habitatges més grans d’Europa
Contràriament al que sovint es pensa, a Espanya no hi falten habitatges en proporció a la població. Amb 544 habitatges per cada 1.000 habitants, el país presenta una de les ràtios més elevades de la Unió Europea. En comparació, Alemanya en té 512 i els Països Baixos, 455.
Aquesta particularitat s’explica, en part, per la història immobiliària del país. Durant la dictadura franquista es va fomentar massivament la propietat privada. Entre el 1961 i el 1975 es van construir prop de quatre milions d’habitatges socials per donar resposta a l’èxode rural i al creixement demogràfic.
Però, a diferència d’altres models europeus, una gran part d’aquests pisos va acabar passant del parc d’habitatge protegit al mercat privat un cop finalitzat el període de protecció.
Després va arribar la febre immobiliària dels anys 2000. Entre el 2003 i el 2006, Espanya va construir aproximadament quatre milions d’habitatges addicionals, alimentant una bombolla que esclataria pocs anys més tard.
El resultat és que avui el país disposa d’un parc immobiliari considerable, però amb una distribució geogràfica i un ús que no sempre responen a les necessitats de la població.
Més de 400.000 habitatges buits a Catalunya
Catalunya exemplifica especialment aquesta paradoxa. Mentre Barcelona figura entre les ciutats espanyoles on és més difícil accedir a un habitatge, el conjunt del territori català comptava amb uns 419.000 habitatges buits segons l’últim cens.
A la capital catalana, prop de 75.500 pisos estaven classificats com a desocupats el 2021. A Madrid, la xifra s’acostava als 97.000. El fenomen, però, no afecta únicament les grans metròpolis. A Sabadell, per exemple, hi hauria 5.644 habitatges buits, aproximadament el 6% del parc immobiliari local.
Tornar a posar una part d’aquests immobles en circulació podria contribuir a alleujar la pressió sobre el mercat. Però no tots els habitatges buits es troben allà on la demanda és més elevada. A escala estatal, prop del 45% estan situats en municipis de menys de 10.000 habitants.
Alguns també necessiten reformes importants o ja no responen a les necessitats actuals. Per tant, la xifra de quatre milions no equival a quatre milions de pisos immediatament disponibles per llogar.
A més, les dades oficials es basen en el consum elèctric registrat el 2021, i no pas en una inspecció individual de cada immoble.
Construir cada vegada més, una solució costosa
Davant la crisi, el Banc d’Espanya considera necessària la construcció de diversos centenars de milers d’habitatges addicionals, principalment als territoris on la demanda supera àmpliament l’oferta.
Però construir a gran escala planteja dos grans problemes: el cost ambiental i la manca de mà d’obra. Segons diverses estimacions, la construcció de 750.000 pisos nous podria generar entre 30 i 35 milions de tones de CO₂.
En canvi, rehabilitar edificis existents permet conservar bona part de les estructures i dels materials ja produïts, alhora que limita l’artificialització de nous terrenys.
El sector de la construcció també ha de fer front a una escassetat de treballadors qualificats, que dificulta l’execució ràpida de noves promocions immobiliàries.
La rehabilitació podria representar, per tant, una solució complementària, especialment a les ciutats mitjanes i als municipis ben connectats amb els grans pols d’ocupació.
Gravar els habitatges buits, la solució que arriba del Canadà?
Per incentivar els propietaris a tornar a posar els seus immobles al mercat, dos investigadors universitaris posen com a exemple Vancouver, al Canadà. La ciutat va instaurar un impost específic sobre determinats habitatges que romanen buits durant bona part de l’any.
Segons els resultats recollits en la seva anàlisi, aquesta política hauria contribuït a reduir un 36% el nombre d’habitatges buits afectats i hauria permès recaptar 115 milions de dòlars destinats a l’habitatge social.
Una mesura que podria inspirar les administracions espanyoles, tot i que la seva aplicació dependria del context jurídic, fiscal i immobiliari de cada territori.
La fiscalitat, però, no és l’única via. Els ajuts a la rehabilitació, les garanties per als propietaris que acceptin posar els seus pisos de lloguer o la millora del transport cap a les ciutats perifèriques també podrien contribuir a mobilitzar el parc d’habitatges existent.
La qüestió va més enllà del preu dels lloguers. Rehabilitar els habitatges buits dels municipis rurals també permetria combatre el despoblament d’alguns territoris, sempre que s’acompanyés d’una millora del transport públic, del foment del teletreball i del desenvolupament dels serveis de proximitat.
Tanmateix, persisteix un obstacle fonamental: els habitatges buits no es troben necessàriament als llocs on els ciutadans volen viure. Mobilitzar-los no serà suficient, per si sol, per resoldre la manca d’ofertxa a les zones amb més pressió immobiliària.
En un país on la crisi de l’habitatge s’agreuja, aquests milions d’immobles desocupats plantegen, malgrat tot, una pregunta inevitable: abans de continuar construint sense parar, per què no aprofitar millor els habitatges que ja existeixen?
