Són molts els expatriats a Barcelona que descobreixen les subtileses —o paranys— del dret de lloguer espanyol. Sense saber que desallotjar un llogater amb excuses és un abús castigat per la llei.
Com molts altres llogaters a Barcelona, la Sandy, una jove de trenta anys originària dels Estats Units, pensava que havia de deixar el seu pis amb urgència. El propietari li havia assegurat que l’habitatge era per a la seva filla. En realitat, el volia vendre. Però la Sandy va decidir plantar cara.
«Long story short», comença en el seu testimoni. «El propietari em va dir que necessitava el pis per a la seva filla, així que vaig marxar». Però poc després d’haver tornat les claus, la Sandy descobreix que el pis està en venda. L’anunci desapareix poques setmanes després, probablement perquè ja s’ha venut.
Sorpresa, la Sandy comença a informar-se, llegeix la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) i descobreix que té drets. I fins i tot més que això: té un recurs legal. «Vaig aprendre que podia denunciar-lo i obtenir una indemnització d’un mes de lloguer per cada any restant de contracte. »
Segons Vanessa Facho, advocada especialitzada en dret immobiliari a Barcelona, la llei és clara: «No, un propietari no pot fer fora un llogater sense una raó vàlida, i encara menys mentint», comença. «Si un propietari vol recuperar l’habitatge per viure-hi ell mateix o un familiar proper, ha de constar explícitament al contracte. És una clàusula opcional, però sense ella no pot exigir res. »
Tot i això, la Sandy no vol tornar al pis, encara que legalment pugui fer-ho. Vol fer valer els seus drets. Li queda una pregunta: contractar un advocat o defensar-se sola? Consulta un professional. «L’advocat em va explicar el procediment, però també em va dir que els seus honoraris em costarien gairebé tot el que podia recuperar.»
Fa els càlculs: 800 euros de lloguer mensual, dos anys de contracte restant, és a dir, 1.600 euros d’indemnització potencial. L’advocat demana 200 euros només per la consulta. «Així que vaig decidir fer la resta sola». Una decisió que no lamenta.
Guardar totes les proves
La Sandy descobreix que, en cas de desnonament per motius familiars, el propietari ha de demostrar —en els tres mesos següents al desallotjament— que ell mateix o el seu familiar ha ocupat l’habitatge. Pot fer-ho amb un empadronament, factures al seu nom, etc. I la necessitat ha de ser «urgent» i «legítima». No es pot invocar un fill menor o un familiar sense recursos. Per sort, la Sandy ho havia documentat tot: captures de pantalla dels anuncis de venda publicats a diverses plataformes, datades i amb geolocalització, missatges de WhatsApp on el propietari parla clarament de la venda. També consulta el Registre de la Propietat, on consta la venda. «Vaig tenir sort: tenia moltes proves, fins i tot documents legals.»
Després va al jutjat per entendre el procediment. Presenta la seva demanda formalment, en tres còpies —per ella, el jutge i la part contrària— i reclama la indemnització prevista per la llei, amb interessos.
El cas arriba a judici. Totes dues parts presenten els seus documents, exposen les seves versions. Dos anys més tard, la justícia li dona la raó. La Sandy guanya el judici i el jutge condemna el propietari a pagar-li la suma deguda, amb interessos. Amb perspectiva, la jove ho té clar: «Ho tornaria a fer, sempre que sigui rendible i les proves siguin sòlides. » El que ha viscut, molts ho viuen també. I la llei els dona la raó. «Les lleis són per protegir la gent. Si ho deixem passar tot, vivim en l’anarquia», sentencia.
Una tendència a l’alça
Segons Josep Maria Espinet, advocat especialitzat en dret immobiliari a Barcelona, aquest tipus de mentides per recuperar un habitatge estan augmentant molt a la ciutat. «Estem veient molts més casos de propietaris que invoquen necessitats falses o poc justificades. Només l’últim any, al despatx n’hem tingut entre 6 o 7», explica.
La mateixa Vanessa Facho confirma la tendència: diu que rep moltes consultes de llogaters desconcertats. «Ens truquen, sovint desorientats. El primer que demanem és el contracte. Si hi ha la clàusula, passem a la següent pregunta: pot el propietari demostrar la necessitat que al·lega?» Perquè aquí és on es juga la legalitat: «La càrrega de la prova recau sobre el propietari, no sobre el llogater. No n’hi ha prou amb dir “m’he separat i vull el pis”. Cal aportar sentència de divorci, custòdia, o un altre document oficial.»
Segons Espinet, aquesta estratègia s’explica en part per les noves regulacions sobre els lloguers a Barcelona: topalls en zones tensionades, limitacions a les pujades, dret de tempteig de la Generalitat… «Molts propietaris volen vendre, però prefereixen fer-ho sense llogaters. I llavors inventen una necessitat.»
També alerta contra una lectura massa simplista de la llei: «Alguns es pensen que només cal enviar un burofax dient “necessito el pis”, i ja està. Però no és així. L’article 9.3 és molt clar: cal notificar el llogater amb dos mesos d’antelació després del primer any de contracte, explicar el motiu, i després, un cop el llogater se’n va, el propietari ha d’ocupar l’habitatge en un termini de tres mesos.»
Si no ho fa, les conseqüències poden ser greus: «El llogater pot reclamar una indemnització econòmica o fins i tot tornar a l’habitatge amb les condicions inicials del contracte.»
Espinet puntualitza que no tots els casos són fraudulents, però que molts estan mal justificats: «Els tribunals consideren que si el propietari ja estava en situació de necessitat en el moment de signar el contracte, no hauria d’haver llogat. No és coherent al·legar una urgència un any després.» I conclou: «En molts casos, no és una necessitat real, és una excusa per fer fora el llogater i vendre més car.»
Cal anar amb compte abans d’actuar: «Si el jutge considera que la necessitat era real, el llogater pot haver de pagar les costes del procés o fins i tot danys i perjudicis», adverteix Vanessa Facho. I si el propietari demostra que una causa de força major —accident, malaltia, etc.— li ha impedit d’ocupar el pis, no haurà d’indemnitzar el llogater. Afegeix també un canvi recent: «Des de la reforma de la llei de procediment civil, no es pot presentar una demanda sense haver intentat abans una mediació. Això obliga les dues parts a dialogar abans del judici.»
El seu consell per als expatriats: «Des de la signatura del contracte, deixeu-vos assessorar. Una simple consulta pot costar 200 euros, però pot evitar-vos milers en pèrdues o un desallotjament precipitat.»
